风暴终于到来。

三月两会后，两会代表与政协委员，以及群众对房价的呼声，终于在四月掷地有声。

四月，在经过强势的中央媒体及影响网络舆论渲染后，终于在4月11日爆发，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。4年13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月15日，国土资源部发布《2010年度全国住宅用地供应计划》显示，2010年拟计划供应住房用地总量明显增长，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。据统计，全国30个省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，这里需要强调说明的是，在三类住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）。4年17日,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，表示，房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

正是在这份“新国十条”文件的前言里，我们可以看到中央政府的明确态度: 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题下达了调控通知。其中特别要求，除提高二套房贷首付比例和利率1.1倍政策外，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。与此同时，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”正在加快研究制定中。税务部门将要对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查……

此政策一出,市场为之剧烈震动，而不仅仅是惊魂一刻。从资本市场来说，4月16日，地产股的大幅波动只是预演，而4月19日的整体性下跌超过8%，地产股一绿到底，则宣告调控利空预期的真正到来。之前，众多专家一直不解于房价涨与股票跌的反向关系，在这一天得到了答案，资本市场预示到了宏观的不确定性，而最终以暴跌来证明楼市的风险所在。


然而，就在市场正在痛苦解读首次置业、二套房、三套房及异地置业等政策，且仍处于“懵”的被动状况时。我们当清醒：政策利空远未出尽,房地产业仍有硬着陆风险！

首先，凡事皆有因缘际会，中央重拳出击是针对“高房价”，剑指“不合理住房需求”，这是当务之急，而增加住房有效供给、是加快保障性安居工程建设、加强市场监管等则是长期之策。更重要的，“二次房改”呼声正起，关于房地产业长期健康发展的制度建设问题，也必须要提上日程，否则本轮调控仍是“头痛医头，脚痛医脚”。因此，住房制度的建设必须要有一个良好的基础,即房价要保持合理位置，保障房要占主导地位，炒房投机者要清出市场。所以，楼市必然要经过一个痛苦的“挤泡沫”过程。

其次，中国房地产业的现阶段发展问题决定楼市的硬着陆风险。我判断是当下的中国楼市处在“富二代阶段”，即所有的开发商都在竞相开发高端项目、豪宅，以为富人造房为荣，而背书则是全体国民,“两极分化”正在加大。这正是中央所不愿意看到，也是民怨的焦点所在。更重要的是，高房价的持续升温，必将房地产业带入发展误区：即价格越高，越有人买单，且如黄金、奢侈品般越贵重。而这种误区，就会造成“非理性繁荣”的假象，并进一步吸引开发商投入更大的资源，以期博得更大收益，最后不得不坠入“赌徒”幻影中，“泡沫”一破，后果不堪设想。更值得一提的是，纵观经济史，房价的调控很难保持稳定，暴涨之后,暴跌是常见的形态。

其三，通胀及人民升值倒逼房地产业调控硬着陆。当下的房地产业调控正在转移人们的视线，其实，中国一季度经济及国际环境已埋下的伏笔：尽管GDP增长很快，但也显示出局部过热迹象；通胀预期高涨，油价、水价、食品价格等仍有上涨趋势；人民币升值预期也在不断演变当中；资产泡沫已成社会共识，正引发一轮轮舆论风潮……当然，加息仍是央行难以抉择的选项，尽管社会各界纷纷猜测，但高层以“谨慎退出”和“货币政策的复杂性”来回应。但本人以为，中央正以房地产业的调控来替代简单的加息，以行政来代替不足的市场化。如果以楼市硬着陆的代价来换取加息，不仅可以逼退热钱，也会在相当程度上打消通胀预期。毕竟，房地产业牵连行业甚多。

其四，当前楼市的政治风险要大于经济风险。两会及民间舆论让房地产业成为政治与经济的交叉点，且有向左转的意味。一直以来，政府的政策一直是“打左灯向右转”，现在到了政策透支的边缘，需要重树公信力。政府调控的风险，就在于无法运用经济规律（或是市场失效所致），从而致楼市硬着陆，完成政治承诺。

总而言之，房地产业调控不能代替住房改革，但主动调整可以用时间来换空间。利空虽然远未出尽，但硬着陆风险正在呈现，房地产业将在这一过程中酝酿着新的变局与机会。对购房者来说，或许是一件好事情，对房地产业来说，正是悬崖勒马、改变的好时机。（每周地产评论）