如果房地产调控始终将政府与普通民众置于猫捉老鼠的格局，更严厉的限购和更沉重的税负只会将普通民众推往更加远离政府的对面

　　在市场的焦虑等待中，作为热点城市代表的京沪深三城，终于在2013年一季度的最后一个周末公布当地国五条细则内容。继2月20日国五条和3月1日国务院17号文（国五条细则）出台之后，今年房地产调控的“另一只靴子”应声落地。

　　三个城市默契地以“赶末班车”的方式回应了一个月前国务院17号文的要求——“各地制定年度房价控制目标于一季度向社会公布”。在此一个月间，北京二手房网签成交量逾4万套，环比增逾300%。在成交量暴增的同时，其成交价亦显著上涨：北京3月份住宅成交均价环比涨幅超过2%，同比涨幅超过10%。

　　其他热点城市也出现了类似的量价齐涨现象。周一公布的《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，北上广深等十大城市新建住宅与主城区二手住宅价格环比同比全部上涨。环比来看，北京、广州、深圳涨幅超过2%，居前三位。同比来看，十大城市平均价格上涨6.05%，连续第5个月上涨，涨幅扩大1.73个百分点。广州、北京涨幅均超过10%，居前两位。

　　值得注意的是，按20%计征个人房产转让所得的规定，早在3月1日出台的国务院17号文（国五条细则）中已明文重申。尽管这个月间各地调控细则迟迟没有出台，但普通购房者对可能出台的政策已有相对清晰的预期。（参见《20%房产转让税打击了谁？》）

　　面对3月份热点城市的火爆楼市，一些媒体报道称，这源于人们担忧国五条细则中有关20%个税相关政策将在各地严格实施。其间，有相关政府官员、甚至知名专家公开表示，向卖家征收20%个税不会转嫁到买家头上。

　　如今3月数据出炉，地方调控靴子落地，我们来细心回顾一下：假设“按20%计征个人房产转让所得”对抑制热点城市房价过快上涨有作用，或者说对改变“房价上涨预期增强”有帮助，那么在此期间卖房者的出售意愿增强完全可以理解，但购房者为何此时也迫不及待地去买房呢？是房子在降价抛售，买房人能捡到便宜货吗？显然不是，北京房价比2月份又涨了逾2%！

　　有人说，可能是北京的单身人士限购政策提前泄露（确实有媒体提前10天报道了该内容），很多人抢在限购前买房。这种说法，显然站不住脚：一则根本没有足够的证据说明3月份北京楼市是单身人士捧热的；一则如何解释广州、深圳等其他城市也出现类似的量价齐涨。

　　笔者认为，3月份国五条之后热点城市的量价齐涨，很可能说明：20%计征个税的政策，对于改变房价上涨预期帮助不大；无论相关官员还是知名专家，所谓“20%个税不会转嫁”可以解释量跌价平、量价齐跌、量涨价跌，但无法解释3月份政策博弈期内出现量价齐涨的事实——买房者担心政策实施后房价仍会更贵！

　　在这里特别值得一提的是，此次北京出台的国五条细则。与其他城市大体上复制国务院17号文不同的是，北京明确对限购政策加码，对“本市户籍成年单身人士”限购一套住房。

　　这些严厉的政策，当然与北京的标杆地位以及近期当地的房价热涨有关。这多少体现了国五条避免“一刀切”的差异化调控要求。（参见《房地产调控的退与进》）

　　同时，北京国五条细则中明确提出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”，这其中似乎蕴含着房地产调控从“去投资化”到“去市场化”的倾向。

　　笔者相信，无论是20%个税，还是单身限购，或是将商品房纳入限价房序列管理，从政策的严厉性而言，都足以对近期市场构成一定的震慑力（从3月份的量价齐涨也同样可以看出这一点）。但是，在房地产调控中，与政府对市场的震慑力不断增强相伴的是，政府对普通民众的亲和力在急剧下降。

　　原因何在？

　　首先，政府正在越来越多地代替市场进行资源分配，暂不言效率问题，由于寻租现象广泛存在，公平性正受到越来越多的挑战（参见《SOHO跳水与地产潜规则》）。

　　其次，在亟待治理的房地产市场领域，政府出现“缺位”。除了住房保障体系此前多年没有得到很好完善，在工程建筑方面，政府不作为亦比比可见。很多问题楼盘能轻易地通过竣工验收，开发商擅改规划却得到政府部门的应允，引发着此起彼伏的业主维权活动。面对开发商的种种违规行为，相关政府往往缺乏有足够威慑力的处罚措施！

　　再次，住房刚需人群面临着越来越沉重的税费负担。在过去多年的房地产调控中，大量的税负正累积并转嫁在房地产市场的“后来者”身上，其中不乏刚需人群。很多调控政策尽管有很好的名义出台，实际上却变成“专找软柿子捏”的措施，在没有给神通广大的特权者设置必要路障的时候，已经为只有一条路可走的人设置了收费站。

　　新一届政府提出了政务诚信。按照笔者的理解，政务诚信不单意味着以足够严厉的政策来显示政府的威权，更在于政府是否以亲民之心与惠民之行来博得民众真正的理解和信任。如果房地产调控始终将政府与普通民众置于猫捉老鼠的格局，更严厉的限购和更沉重的税负将普通民众（尤其“后来者”）推往更加远离政府的对面，那么这盘房地产调控的棋局将注定没有赢家——猫和老鼠的游戏没有胜者。■