新编《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》其实就是通过产业重新布局，来增强自己在长三角、环渤海，及即将试水博彩业的海南几大经济区域的方案。在珠三角区域，又自然地分为了“深莞惠”“广佛肇”和“珠中江”三个经济圈。在这三个圈中，惠州的楼价是最低的。上周去惠州参加惠州房地产走势论坛，与会嘉宾一致认为惠州是珠三角楼市的价格洼地，这里他山从三个方面进行解读。

     ■惠州无“地王”

他山认为惠州之所以成为珠三角楼市的价格洼地，最主要的原因在与惠州没有“地王”。 2009年上半年惠州土地市场挂牌200宗,其中商住及综合用地151宗，出让土地以惠城区和惠阳、及博罗县为主。09年上半年惠州土地市场挂牌成交206宗，其中商住及综合用地127宗，合约500.6万平米，是08年全年成交量的5倍。09年上半年惠州市商住用地成交均价969.88元/平米，同比08年下降39%各片区土地成交，惠东成交量最大，其次是惠城区区为主（下半年官方没公布）。时间再往前回顾，可以发现，广深的土地市场炒爆的时候，惠州的土地还没有苏醒。 

近几年来，惠阳市交易主要以协议为主，政府没有从城市运营的角度围绕土地作文章。从整个珠三角产业的布局来看，惠州的优势是高于佛山、中山、番禺之类的位置的，佛山、中山、番禺地价的拉伸，得益于广州，佛山、中山、番禺的土地价值并入广州市场，一起运作，产生“地王”，业整体带动了整个区域的土地价值。而惠州在深圳一小时生活圈内，从来没得益于深圳土地价值的辐射，所以有人提出把惠州并入深圳，从享受深圳土地价值的辐射角度来看，非常有道理。另外，“地王”确实能吸引全国一线品牌开发商进入，长沙“三角洲地王”就是经典案例，把长沙从价格洼地提升出来了，惠州可以学习。 

■惠州缺“一”不可，营销过于沉迷“山水”

惠州本身缺乏全国一线品牌开发商，虽有保利、华茂进入，都没有做出标志性物业和轰动全国的营销案例，不具备唯一性和独特性。他山认为这只是一线开发商跃跃欲试的姿态，看政府的态度，看整个区域产业格局变化给楼市带来的影响。另外，惠州也缺自己本土成长起来的，具备与一线开发商对话的实力开发商，像光耀集团，还需要成长，不像中山有自己的老大“雅居乐”，香港上市公司，可以与外来一线品牌开发商一拼。只要惠州房地产市场有二虎相拼，价格洼地的局面才能打破。 

从营销的角度来看，惠州现有的开发商过于沉迷“山水”，在销售中过于强调“山水”。这表明的惠州现有开发商营销手段还处于起步阶段。在珠三角区域来讲，哪个城市都有山水，深圳的龙岗十年前就“卖”山水龙岗了，“山水”对惠州来讲不具备唯一性，人家贵阳的山水黔城卖到北京、上海、深圳，把“山水营销”做到了高峰，海南岛的“山水”也是全国卖，惠州还跟着嚷“山水”，不要说京沪的投资客不睬这一套，广、深、港的投资客也宁投海南岛，不去惠州呀！ 

■惠州甘当“二奶”

进惠州的高速公路入口，他山看到一块大广告语：“先生的湖，又一湖！”湖，水也，暗示女性。解读这句广告语，就是“先生的女人，又一个女人！”。大家知道，在香港娶一个大房，再续一个二房是合法的。不少香港人在香港娶个老婆，再到惠州养一个小老婆，正好吻合了“先生的湖，又一湖！”的含义。这种营销的口号，从心理上就把惠州定位为香港和深圳的“二奶”了。如果一个城市 “被二奶”了，那它的品味、文化、和城市价值能高到哪里去？ 

深圳曾经是香港的“二奶”，上沙下沙，及梧桐山村曾经是著名的“二奶村”。他山最近到梧桐山村去的时候发现，这个“二奶村”已经转型，变成“艺术村”了。建筑的外立面全部改造，把大芬村的画家邀请了过来，吸引了全国各地的艺术家来创作。他山与子葛梧桐山下喝茶时谈到“梧桐山村可持续发展的核心在于摆脱‘二奶’的阴影！”。惠州房地产开发岂不是比较晚的，定位应该一开始就有一个高起点，不要在老“二奶”身上做文章。一个“被二奶”化的城市，其楼价的竞争力又怎么可能与“正房”城市抗衡呢？