新公布的《物权法》，规定住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。根据我国现行法律的规定，建设用地使用权最高期限是：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。
有人说，这是给买了房子的阶层一个“定心丸”，告诉他们房子作为私有财产得到了法律保护，可以传给子孙。但也有些人担心，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定，给产权带来了不稳定的因素。
这一担心，涉及中国改革中的一个制度瓶颈，必须突破。众所周知，如今虽然许多人成了有房阶层，但房子是盖在国有土地上的。70年后土地使用期满，房子是你的，土地是国家的。这就像莎士比亚的《威尼斯商人》中描述的交易一样：欠我的债还不了，就还我你心口的一块肉！但是，对方在要割肉时说：你可以拿走这块肉，但不能拿走一滴血。结果，因为血的所有权没有让渡，肉的所有权也成了空话。
住房和土地的所有权，就是这种血肉关系：要让渡就全让渡，只给肉不给血，肉也等于没给。土地国有，住房怎么私有？所以，《物权法》规定了土地使用权的自动续期，试图从技术上解决这个理论难题。
不过，诚如批评者所指出，这种解决方式还是留下了条尾巴：70年后续期时土地使用权的价格没有规定，定价权显然还在国家手里。如果国家把土地使用权的价格提高到房主承受不了的程度，房主还是不得不放弃对自己住房的所有权。这个漏洞必须堵上。在我看来，堵的办法有两种：一是索性规定土地使用权价格在续期时不得调整，或让房主在这70年期间的任何时期提前“买断”续期后的土地使用权；一是制定一个使用权重新定价的制度机制，并在这个机制中保证房主参与定价的权利。
我以为，第一种方式最好，操作简单，等于把土地使用权当作既成所有权来保护。有人也许反对：70年后土地价格可能上涨十倍或几十倍。现在就确定了价格，作为土地所有者的国家，岂不吃了大亏？
不然。只要我们确定一家一居的土地使用权让渡原则，并控制每家或每人土地使用权的额度，这实际上是把土地较为均等地还给老百姓，是一种确立私有产权的过渡。国家廉价向百姓让渡土地所有权，是“不与民争利”的仁政。而老百姓一旦有了稳定的产权，将刺激经济发展。从国家的角度说，是吃小亏占大便宜。
从历史上看，从中世纪后期到近代的英格兰，就出现了类似的过程，并引起农业革命，为工业革命提供了必要条件，最终导致大英帝国的崛起。
事情要追溯到14世纪的黑死病。这一瘟疫使欧洲人口锐减，从人多地少，一下子变成人少地多。领主找不到人干活，庄园全荒了。绝望之中，领主和佃农达成协议：我给你终身的甚至是可继承的租佃权，你每年支付固定的现金地租。这样，领主保证了劳动力的供应。佃农所支付的现金也非常之少。一来当时人少地多，地不值钱但劳动力值钱，佃农更有讨价还价的优势；二来人口少造成物价低，现金很硬，领主见到几块钱的固定现金收入就满足了。于是，土地使用权很快就固定下来。
但是，随着经济的增长，人口迅速反弹，英格兰又到了人多地少的地步，物价飞涨，土地急剧升值，固定的现金地租的实际价值降低到了无足轻重的地步，佃农大获其利。打个比方，在半个世纪前的纽约，豪华饭店一晚上一二十美元，现在则是四五百。我如果当时把一个房间终身租下来，甚至可以传给子孙，我现在支付的一二十美元就不过是象征性的，转租出去每天进账几百美元，等于获得了实际的所有权。
英国佃农就是得到了这个便宜：土地上产的粮食增值数倍，利润自己独吞。赚下第一桶金后，胃口大开，立即投资改进生产，刺激了生产技术的提高。农业劳动生产率的跃进，使英国能用较少的农业人口养活较多的非农业人口，使以大量非农业人口为基础的工业革命得以展开。
英国的农业革命非常复杂，面向有很多。但上述的面向，即我所谓的“佃农革命”，一贯被国内阶级斗争的史观所忽略。其实这一过程恰恰证明：把既成产权让渡给小生产者，而非对之进行“残酷剥削”，才是创造经济动力的根本。
言归正传。当既成产权让渡给普通百姓后，会有什么效益呢？简单地说，老百姓觉得房子是自己的以后，就会对本社区投资，比如捐钱给当地学校，维护公共设施和社会秩序，保护环境。因为这样做不仅改善了生活环境，也吸引别人在这个社区购置房产，使房价提高，房主的资产升值。所以，在向个人让渡了既成产权后，国家应该进一步向社区让渡管理权和行政权，最终形成以基层选举为基础的社区自治。居民的产权，也进而过渡到在本社区内的政治权利。国家由此从基层社会的管理中抽身，节省下大量行政经费。
社区是社会的细胞。纵观世界史，凡是私有产权确定，社区有充分自治权的国家，发展得都比较有效率。中国与西方之间的距离，就是在这个基础上拉开的。日本和中国在现代化过程中命运之所以不同，最大一个原因就在于日本在江户时代就已经有了强大的社区自治传统：国家不与民争利，也不与社会争权，后来当它面临西方的挑战时，本来已经自我组织良好的社会就能有效地动员起来。反观中国，上千年的官僚政治传统使社会丧失了自我组织力，一切唯官是听。这也怪不得孙中山先生哀叹中国是一盘散沙了。
如今，中国面临着前所未有的历史机会。我们不仅要保护平民百姓的基本产权，而且还要确立基层社会的自治权。这种草根民主，不仅为市场经济提供了必要的政治框架，也是中国崛起为大国的基础。