深圳楼市悬而将决 地产泡沫将爆破!

 

 

“你可以努力插上翅膀,蔑视重力,但最终你还是会掉下来。”——《纽约客》

5月1日，历时18载的深圳春交会是以极为“惨淡”的面貌出场的。但,其有史以来喊出了最朴实的一句话：“为深圳人的家而努力！”

春交会前期招商推广词“变局与机会”可谓是充满了预言性：在开幕前的半个月，国务院于4月14日重拳出击调控楼市，以至于不少楼盘项目无法入场：“为落实国家调控政策精神，房地产主管部门针对本届春交会制定了严格的入场资格限制，没有取得预售许可证的商品住房开发企业一律不得入场参展。”受此影响，参加本届春交会的深圳本地楼盘仅有12个项目，深圳本土老牌房企如万科、中海、金地等缺席了本届春交会，参展的深圳楼盘也比较少。

更值得一提的是，本届春交会没有举办开幕式，据说是为了节约办展会。与去年政府力挺楼市相比，今年楼市已成了打击目标，可谓是天翻地覆。

5月2日，中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是今年以来中国人民银行第三次上调存款准备金率，此前2月12日，人民银行宣布，从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年1月12日，人民银行宣布，从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,至17%。这一信号，再次强烈证明，央行正在快速回收流动性，离上次，即2008年夏天的雷曼兄弟公司爆发危机之前，准备金率历史高点17.5%,仅一步之遥。而其在2008年9月15日国际“金融危机”正式爆发时，央行发布消息，决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行6年来首度降息，且在这一年连续降息五次，存款准备金率调低达四次。这些“宽松”的动作，再加上“四万亿”财政刺激和近十万亿信贷，直接导致了2009年楼市的全年大疯狂，同时也潜伏了2010年的危机。

关于2009年的楼市疯狂程度，以及两会前后的房价失控局面，我不想再多赘述。我想说的是，既然，无论是从政府、开发商、购房者和专家等在很大程度上达成了共识：土地与房价已不太正常了。那么，我们就没有必要怀疑政府调控了。而是接下来，我们该如何迎接这场风暴，如何改变。笔者认为，在存款准备金率没有过多空间时，加息时间已不远矣。当前，政府已没必要隐讳对通胀的预期，否则会错过治理的最佳时间窗口。而房地产业则是中国应对通胀的一个前锋，或是“替身”。当前，政府正是用取消房贷优惠和提高首付来替代加息。然而，这只是在回归正常，甚至是在做“硬着陆”准备。

正如我们的观察，当前的经济基本面不错，但为什么股市却在下跌，其根本原因是资金面出了问题，预期因房地产业调控发生了重大逆转。按照常识来看，这是合乎逻辑的。相反,有人在拿2006-2007年的楼市疯狂及拐点经验来与本次来相比，其实已是大相径庭。首先，从资金面上讲，尽管2006-2007年进入了加息周期，但是，“流动性过剩”仍十分严重，且由于通胀高涨导致“负利率”，各路资金涌入楼市股市以避免贬值，单从股市来看，央行每次上调存款准备率和加息之后，沪指不跌反跌上涨。其次，进入2009年8月之后，市场每有“利空”出现，楼市股市犹如“惊弓之鸟“。楼市作为实体领域，在政策未出现实质性收缩信号之前，是会硬着头皮往前冲的。而股市作为“晴雨表”，则会在3-6个月预示着实体经济调整的变化。事实上，现状也正是如此。作为中国央行今年以来第三次提高准备金率，估计至少要回收3,000亿元，银行与地产H股应声纷纷下跌。因此，资金面在2010年会显得非常重要，当前的“地产泡沫”比2007年更严重，因为“全民炒房”已是大势，社会资金多有沉淀。其三，2006-2007年正处于贸易高顺差时代，在当下的贸易成了“逆差”，“扩大内需”已成了不得不进行的经济转型的目标。而“内需”自然与收入分配密切相关，这正是拷问2006-2007年，以及2009年地产泡沫的重要依据。

接下来，我们当以清醒的头脑来面对未来3-6个月的市场。

首先，在央行回收流动性渐成大势之时，千万不要认为2010年的房价会有支撑。银行的资本供应能达到去年的三分一已算不错了。

其次，有人认房价下跌15%左右，相对理性，而在于下跌30%比较不现实,下跌50%为不理性。其实，这都是个人的主观臆断，我们不妨反过来问：难道2009年上涨50%至100%就算理性？

其三，2007年，深圳“断供潮”经验可鉴吗？未必。当时市场承受政府的“真调控”压力，“拐点”应声而来。一般而言，下跌15-30%，断供风险非常大，因为房贷首付已全部没有了，交房贷似乎已没有了意义。然而,2009年的深圳房价，涨了100%左右，如果跌个50%又如何？那么，我们将看到几种情况，一种是，逼投资客出货割肉，以增加市场存量需求；二是紧握住房源不卖，等待“负资产”转正；三是让投资者学会认识风险；四是“断供”让银行收回，拍卖……

其四，笔者自新政以来，就认为房价有“硬着陆”风险，小心楼市迫降,并非危言耸听。“硬着陆”也将是不留幻想的调整。纵观历史，房价“暴涨”与“暴跌”一直就是孪生兄弟，因此，地产泡沫的爆破将是必然!更重要的是，地产泡沫的爆破，也是“房价永远上涨幻想的破灭”。

其五，当前中国经济的基本面问题不大，甚至有过热风险，GDP一季度达11.9%,地产泡沫爆破的问题将不会拖累经济，反而来减轻经济增长的风险。数据显地示，中国4月份制造业活动连续第14个月增长，采购经理人指数(PMI)从3月份的55.1升至55.7，这为房地产业调控创造了良好的基础。

其六，从根本上打消楼市长期上涨带来的投机性红利预期。房地产业的投资性必须要转变为消费性，居住才是房地产业的第一要务。当前的应对抑制“不合理需求”政策，当以国情国策，甚至以制度形式长期固定下来。如果，稍有放纵，房地产业的健康发展将“功亏一溃”。

尽管，万众期待的深圳楼市新政仍迟迟未出，但高房价的未来悬而将决！地产泡沫的爆破，并非都是一件坏事，只要能重树政府公信力，重制市场规则，重塑契约精神，总之，要比政府执政风险、楼市崩盘和金融危机风险要好！如此畸形的房地产市场，地产泡沫迟早要破，晚破，不如早破，这是无论如何都掩饰不住的，也是必须要正视的。

地产泡沫的爆破，是楼市回归民生的必由之路，更是楼市回归理性，重归社会公平、正义逻辑的原点。(每周地产评论)