中国房地产业调控的道德前景!

■王方

中国房地产业调控，已成了国民不得不面对的一件国内大事，其不仅与宏观经济有着密切相连的关系，还深刻地影响了人们的价值观、世界观，更对人们的道德观提出了严峻挑战。

关于正在推进的“新国十条”，一位网友的评论，颇有代表性：“被忽悠了5年才明白：楼市不崩盘,房价是不可能跌的! ”事实上，从2005年至今，每一次调控都无法有效地控制房价，且是越调越高，或是，将有效果，又被打断。其中，2007年-2008年-2009年，是最具戏剧性的,其最终形成的逻辑是每一次下跌之后，迎接的必是报复性反弹！


以至，这五年来，人们形成了这样的观念：房地产业是支柱产业、政府不会让房地产业垮、投资抗通胀最好的方式、城市化会让房价持续上涨、投资房产比股票收益更大更有保障、中国人多地少房子会越来越贵……从情感上讲，人们对房产也有了这样的理解：有房子才有家、房子比爱情更有保障、没房子就不可有生活质量、做房奴是幸福的、房子是身份的象征、房子的财富的标志……

显而易见，以房地产业为中心的社会评价体系已经形成，由此升华的两种道德体系正在博弈之中，胜负如何，将直接决定未来房地产业的走向。

其一、炒房有理，还是无理？本轮调控直指不合理住房需求：贷款购买90平方米以上首套房首付三成；二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而十七大报告中明确指出要增加财产性收入，其意在维护居民投资性行为。且当下的政策风暴眼上，仍有不少投机客仍看好楼市，以全款购买大批物业。甚至，有不少投机客称，即使是出台物业税，他们仍可以像逃避二手房交易税一样逃物业税。可见，炒房是极其难以杜绝的，这是人性使然。如若继续放纵，后果不堪设想。

其二、行政有理，还是市场有理？每一轮调控，政府都会被指责是为行政指令，有强烈的“计划经济”管理色彩，被市场所诟病。而“金融危机”爆发后，让人们把枪口倒过来，数落自由市场的诸多不是，认为还是政府指令好。当下的调控仍饱受争议，显象前期是政府占了上风，后期是否被市场击败，还有待观察，不过，以前经验皆是市场总是最后的赢家,行政不过是让楼市产生波动的重要原因。

其三、商品房主导，还是保障房主导？这个问题，近几年一直有人在争论，从香港到新加坡，人们找到保障房的根据，中国在经过了十年住房商品化之后又重提保障房。而在商品房的强烈的习惯性冲击下，保障房建设仅是政府的口头表达，且无任何动力。支持商品房，强调财富与社会效率，支持保障房的，则强调社会公平和社会效益。但有保障性质的经济适用房，由于居住人身份备受疑，让很多人失去了对保障性的信心。当然，也有人认为，比如经济学家张五常认为，中国不要学习香港：“廉租房有一项灾难性的发展，很少人注意到。那是把穷人集中在一起，导致社会明显地两极分化。”当然，也有人担心穷人与富人住在一起仍有诸多不和谐因素。直到现在为止，到底中国的保障房与商品房应该保持什么样的比例，仍不得而知。

其四、供给重要还是需求重要？这是当前供给派和需求派们争议的焦点，供给派认为，房价高是因为政府土地供应不足，导致供不应求；而需求派则认为，房价高是因为不合理的投机炒房需求导致的，需要政府抑制。实际上，问题的两个方面不应顾此失彼，都没有从市场的主体来谈。

其五、房价有泡沫还是无泡沫？这也是当前最为常见一种讨论，一般而言，唱空派们认为有泡沫，唱多派则认为房价不够高。当然，也有学术层面上的。其实，我们只要从房价是否在短时间内快速上涨，观察货币供应速度和房贷投放量，就可以判断房价是否存在泡沫。对这样的争论，多少显得没太大意义，但这也足以表明房地产业背后的利益集团力量有多大，他们容不得有半点不利的言论和判断。事实上，泡沫也有一定坚固性的，谁都不愿意捅破它，故而“泡沫化生存”也成了一个无奈的选择。

其六、政府对调控有决心吗？这个问题，恐怕也是当下很多人想问的问题，尽管在2007年人们已然问过一次。事实上，当前的调控正是政府自导自演的结果，由房价最低点被抬起，再由高点往下打。这一次，政府的底线在哪？我相信，政府要有“壮士断腕”的勇气。

其七、中央对地方土地财政是收是放？这关系地方政府的道德取向，自财税改革以来，大头交中央的局面下，卖地增加财政收入已是地方政府最积极干的事。而土地财政直接导致了地价不断走向，推动了房价快速上涨。“面粉”贵过“面包”，一时成为中国房地产业最为奇观的景象。另外，不可忽视的是，土地在作为作为全民所有，但高房价作为一种特殊的存在，成了贫富分化，财富转移的利益交换的中介。

其八、在我们呼吁人权的时侯,同时也要对平等的居住权与发展权重视。联合国宪章规定，人人享有基本人权，而居住权是基本人权之一。发展权是指公民享有在社会中良性发展的权利。落地房地产业来说，解决当是“安居乐业”，而事实上，高房价已让民怨沸腾，社会浮躁。而发展权，直接体现在金融信贷政策上，一直政府极为偏向房地产业，甚至是离谱，而中小企业贷款一直是难上加难，制造业更是艰难度日，以至于，很多人对实体经济已经绝望，投向房地产业。

其九、货币供应与楼市供应哪个重要？货币学派，认为过多货币追逐有限的商品，必然会产生通胀，而另一学派认为，货币扩张，利于鼓励政府和民间扩大投资，而投资=储蓄+消费。如果限制了货币供应，就意味着，无法扩大内需，相反，扩大货币供应也会推动楼市供应。结果呢，让总人感觉供应不足。我想，这与中国的市场经济效率不高有密切关系，但仍有人视而不见，对流动性乐此不彼。

其十、认钱不认人重要还是认房不认贷重要？本轮调控的信贷政策发生了一个根本性的变化，即认房不认贷，放大一点是认人不认钱，而市场经济一直以来却是认钱不认人。这种颠倒，到底会给房地产业带来怎样的前景，想象空间巨大。

其十一、房地产业调控是要长效还是短期。五年来的调控，说明房地产业调控大多表现在技术层面，涉及到制度层面的东西极少，根本谈不上什么改革。所以，人们也习惯了“上有政策，下有对策”的中国特色。现在的“二次房改”重提，应该是一次契机。如若不然，如很多网友所言，“中国房价，两年又是一条好汉”！

总而言之，中国房地产业调控的道德前景，正在计划经济与市场济的摇摆之间，下跌已被当作了罪恶的计划经济，上涨则被当成了市场经济，也不显得多光明。这样的道德前景，或许是我们最为困惑的，在中国房地产业分不清是非，好坏的时侯，或许也是最危险的时侯。殊不知，上帝也不理性时，修女也会疯狂。

正如美国4月16日起诉高盛时，美国已宣告世人：要重振世界对华尔街的信任，美国正在进行金融的道德重建。而与此同时的，中国政府从4月14日、15日、17日出台的“新国十条”，似乎也正在重建房地产业的道德。我们希望不是技术层面的重复，而是要在制度上保证大多人数的幸福和尊严，否则，中国房地产业的道德前景仍是黯然的，并不是因为调控来变得光明，也并总是明天比今天好。我们有什么样的道德，就决定了什么样的房地产市场。我们最好不要幻想，在恶上生出什么花来！在坏的市场经济上生出美好的道德来！

温总理曾说，大家都知道亚当·斯密《国富论》的一句名言——市场是一只看不见的手，但他的论述另外一只看不见的手的著作《道德情操论》却很少有人读过。他也特别指出亚当·斯密在后一本书中的一句话：“如果一个社会的经济发展成果不能真正分流到大众手中，那么它在道义上将是不得人心的，而且是有风险的，因为它注定要威胁社会稳定。”为此，我们也不难理解，温总理在两会时提出的“公开正义比太阳还要有光辉”！

因此，中国房地产业的道德前景必须要比太阳还要有光辉！否则，风险将随之而来。(每周地产评论)