不要指望中国的房地产泡沫会缩小，除非政府的调控措施是动了真格的；合理的房地产政策，前提是改革财政收入的结构
【财新网】（专栏作家 谢国忠）中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，这一次，它明显地调高了按揭贷款的门槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；对于购买第二套房的人，首付比例提高到40％，利率的优惠取消；对于购买第三套房的人，首付比例提高到60％，银行可以自行调高利率。
果然，房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？
这一幕似曾相识。过去，中央政府多次推出过房地产市场调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方政府，还有他们上头的中央政府，都靠着房地产获得财政收入。如今，市场已不相信政府会切断它们的财源。
地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金，这是他们去年卖地、卖楼及贷款得来的，当时在刺激经济的名义下，有一个什么项目都能上的时间窗口，可以轻易获得贷款。他们似乎认为，中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意，所以他们并不降价，而只是静静地等待。
按揭门槛提高后，购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。因此，如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者，只能降价到他们负担的起。但这样的降价没有任何意义，因为中央政府可能很快会再次放松政策。
在中央政府能对它的政策建立起威信之前，此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径，就是维持紧缩的政策，一直到地方政府和开发商把钱用完。如果真是这样，以后大家就会按新的游戏规则来做了。
移民安置的作用
与中央政府的政策意图相反，地方政府正在为新一轮房地产价格大涨做准备。地方政府一直借银行贷款来安置拆迁户，由于拆迁户需要有足够的补偿，才能按现在的价格买的起房，安置费用在飞涨。除非房地产价格大涨，否则地方政府可能会赔钱，这是他们无法接受的。
去年，这种拆迁户重新安置产生的需求对支持房地产需求发挥了重大的作用。购房自住的需求中，绝大部分来自这些拆迁安置户，他们把拆迁补偿款用作了首付。自十年前低成本公房私有化以来，拆迁补偿是最大的政府向私人的财富转移。这可能是当前支持经济的最重要的政府行为。
拆迁安置补偿有积极因素，但也有两个主要负面因素。
首先，它使用了杠杆的形式支持需求。地方政府用土地作抵押，借钱支付拆迁补偿。拆迁居民使用补偿款作为首付，取得按揭贷款。这样，按揭贷款的首付实际上来自政府从银行借的钱，在这个资金链上，所有的钱都是从银行借的。
第二，尽管高额的拆迁补偿款让拆迁户受益，但这让地方政府成为房地产价格进一步膨胀的推手。而最终，成本将由中国新生的中产阶层承担。
过去数年，中央政府的经济政策有利于低收入阶层，具体做法是对农村的补贴，农地改革和生活必需品的价格管制。移民安置政策的初衷是另一项帮助他们的措施。
但中产阶级需要为此支付成本，因为他们最重要的开支――房地产、汽车和教育都在飞涨。事实上，从绝对值来看，中国的房地产和汽车价格都在世界最高之列，若以相对于收入的比例而言，更是全世界最高的。除非政策发生重大变化，否则中产阶级受到的挤压会越来越严重。
中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业，房地产商的库存、地方政府抵押给银行的土地，加起来的价值是中国GDP的三倍以上。在大多数城市，租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率，在主要城市都超过20倍，这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。
泡沫将继续，因为中国的银行体系流动资金充裕，部分原因是由于热钱，因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但是，泡沫持续时间越长，就越会损害经济。
合理的政策
现代社会的稳定，取决于有一个健康并主导的中产阶级。支持高地价的政策相当于是对中产阶级课税，从而延缓中产阶级的发展。中国有可能出现这样的社会结构，有少数超级富豪，大部分人没有房产，而中产阶级很小。这种结构不利于社会长期稳定。
出台合理的房地产政策，前提是进行财政收入结构的改革。首先，以固定资产投资为主的政府开支应该受到限制。
中国并不需要立即去做全面的建设。去年，政府的财政收入总和，中央和地方政府的借款，国有企业的开支，三者加起来超过GDP的一半。政府部门能够把这么多钱花得有效率吗？你知道答案。收缩政府部门应放在首位。
第二，政府部门拥有的资产仍超过GDP。政府应该把这些资产分给私人，具体的方式要有利于中产阶段的成长。这一举措将支持消费，收入和税收。政府收缩、还富于民，对于平衡和可持续增长是必须的。
政府部门的高速增长，只会激起他们对收入的渴望，让它们有动力去刺激地产泡沫。没有可信的政府改革，房地产调控是不可信的。■
作者为玫瑰石顾问公司董事，本文的英文版首先发表于《南华早报》