近几年来,房价问题引起全社会广泛关注。至于如何衡量房价高低,却是个理不清、扯不断的麻烦事儿。普通百姓抱怨房价高得离谱,而现实中,市场需求又相当旺盛。

房价高低难以准确衡量

房价为何这样难以捉摸？首先,从产品特性上看,房地产的一个突出特点是异质性。作为高度同质化的商品,可口可乐可以全球定价（可比价格）,而世界上却没有两所完全一样的房子。因此,房地产难以像普通商品那样统一定价,也难以准确地衡量一栋房子价值的高低和价格的合理与否。

其次,从市场特征分析,房地产市场明显不同于普通商品市场。差异点主要包括:房地产交易成本高,各种税费较多,而且税收政策变化快;房地产议价空间大,在不同的市场环境下,买方或卖方的还价空间很大,动辄几万元,甚至几十万元;同一栋房屋的交易次数极少,难以获得足够多的不同交易时间的价格样本。因此,与股票市场和其它金融市场相比,房地产市场没有明确的市场价格。

再次,从研究角度分析,房地产价格难以进行精确的国际对比。在金融和资本全球化的今天,作为投资产品,股票、黄金、债券、期货等皆能进行国际间的价格比较研究,同样是投资产品的房地产,却难以借鉴发达国家的经验。除了上述的产品特性与市场特征因素外,各国在房地产融资结构、监管框架、税收政策和作为抵押品作用等诸多方面的不同,使各国间的国际比较非常困难。所以才会导致我国的房价情况,难以适用发达国家3-6倍的房价收入比。

市场失灵阻止均衡价格

按照经济学原理,资产价格是由收益和贴现率的水平决定的,可以简单地表述为如下公式:房价=房租（年）/利率。2007-2008年我国五年期国债利率为6%左右。如果换种思维,则就意味着,我国住宅的年租金回报率应达到6%。

房地产的价值是由未来现金流（租金）的折现值决定的,在有效市场中,这个价格能够调配供求关系,使需求和供给达到均衡或接近均衡的状态。然而事实上,房地产市场存在显著的失灵现象,这阻止了价格趋向均衡,也就进一步加大了预测房价的难度。原因有三。

一是很难准确预测市场需求。如果是在一个喜欢用行政手段干预市场的国家中,则不当的政策很可能会加剧市场失灵。

二是房屋供给具有刚性。从源头上讲,土地供给有一定刚性。新建房屋的供给刚性,比土地更大。一般来说,开工后几年才能上市,部分住宅项目最快也得半年。这就导致在楼市繁荣期,供不应求矛盾加剧,价格只能加快上涨。而当几年后供应大规模出来后,市场可能已步入低迷期,促使价格加速下跌。

这就导致均衡价格,总也无法出现。

三是金融机构的顺周期行为。房地产业属资金密集型产业,而我国对银行信贷依赖过重,而且绝大部分属于抵押贷款。银行贷款有助涨助跌的作用。这就阻碍了市场机制发挥作用。比如日本和我国,尤其是房价上涨期,银行往往会低估贷款风险,美国次贷危机即为明证。

影响房价的因素错综复杂,准确预测房价变化几乎是不可能的。与此同时,房地产市场的失灵现象,使房价走势更加诡谲。但鉴于房价关乎民生,我们又不能不关注并研究房价,政府至少可以做到一点:不宜用行政手段干预商品住宅的价格,在调控工具上,多用财税、金融政策,不要人为制造房价之乱。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长

http://szhome.oeeee.com/a/20091016/274623.html