物业税似乎又要上路了，政府最近提出研究开征物业税。如果说，前几年关于物业税的议论主要是为了抑制房地产市场过热，遏制投资，那这一次，就主要是为了解决财政收入问题。但是，中国果然有开征物业税的制度条件吗？

    不知道这个物业税所说的“物业”是什么，如果它就是学界一般所说的“不动产税”的话，那么，世界大多数国家确实都在征收不动产税。但这一点，并不构成中国同样开征不动产税的依据。原因在于，中国的不动产制度完全不同于其他各国。

    世界上大多数国家都实行土地的个人私有制度，即便在有些国家，政府对土地的使用、转让、用途转换进行严格监管，但土地究竟是私人所有的。政府欲从土地上得益，就只能通过税收的方式，或在土地交易环节或者对土地及其上建筑物之保有征税，后者就是不动产税。

    但中国，法律明确规定，城市土地全部属于国家所有。城市政府的这种所有权不是政治上的、象征性的，而是商业性产权意义上的。城市居民要建造房屋，只能向城市政府购买。在现有制度下，购买主体似乎只能是房地产开发商。开发商建好房屋后出售给居民，居民支出给开发商的价款中，相当一部分用于抵扣开放商当初支付政府的土地交易款。

    也就是说，实行土地所有制度的其他国家的政府只能从私人的土地交易中获得一笔税金，与此不同，在中国，城市政府以土地出让者的身份，从购买土地的普通民众手里得到了一笔土地出让价款。

    当然，假如城市居民因此而获得了对于他的房屋所占用之土地的完整所有权，也即，出现土地的完全转让，则政府随后对该土地及其房屋征收不动产税，未必就全无道理。麻烦在于，居民向政府支付价款所获得的，并非完整的土地所有权，只是70年期限的建设用地使用权。

    房屋属于业主，业主对其享有所有权。政府对此征税是有道理的。但对房屋所占用之土地，业主并不享有这种权利。问题就来了：政府征收的物业税，究竟是对房屋的保有征税还是对土地的保有征税？这个问题涉及到税负的承担主体问题：如果是对房屋的保有征税，则自然是业主纳税。如果是对土地的保有征税，那究竟应当由谁交税？是享有所有权的政府，还是享有使用权的业主？

    假如业主的土地使用权是稳定而持久的，则政府就土地向业主征收物业税，似乎还有点道理。想来，国外政府之所以对土地及其房屋征税，也是因为政府提供了司法等保障，从而使个人能够稳定地保有自己的土地和房屋，并享受升值之利，不动产税或物业税就是业主购买政府这些服务的成本。

    然而在中国，法律规定业主的使用权仅为70年。而且，在这70年期限之内，个人的使用权极不完整，也很不稳定。不稳定的根源恰在政府。各种法律反复强调政府对土地的所有权，强调所有权高于其他权利，就是为便利政府行使其所有权。政府可随时借其土地所有权和作为公共管理者的规划权，改变物业所在地块的用途，强制业主拆迁。这样，业主从物业所得的收益其实受到限制。

    更重要的是，业主支付给政府的土地价款，更接近于土地租金。政府既已获得租金，则政府理应对它所获得的租金征税。当然，要政府对自己的收入征税是荒唐的，但政府在获得租金之外对同一物业征税，是否合适？当然，政府可能说，它是对房屋征税，相关部门采用“物业税”概念而非不动产概念，大约就基于这一考虑。问题是，房屋估值中不可能不包含土地的价值，否则不能解释同一面积的房屋在不同区域相差好几倍。也就是说，只针对房屋价值征税，从技术上很难做到，而且没有意义。

    总之，在中国开征物业税面临某些制度性矛盾。解决这些矛盾的唯一办法是扩展业主对土地的权利。可以借《土地管理法修订》之机明确，住宅的70年建设使用权自动续期，就是“自动免费续期”，赋予业主以永久性使用权。随之，业主对土地的支配、处置权将会扩展。这样，业主购买土地相当于一次性买断，政府所获得的不是固定期限内的土地租金，而是真正的出售价款。随后该块土地即与政府没有商业性产权关系，而仅存在公共管理关系。

    据此，政府当然可以对该块土地及其上建筑物征收保有环节之税。农民土地亦可如法办理，将土地承包经营权的长期稳定持有解释为永久性持有，并给予农民以适当地改变土地用途之权，则政府对乡村土地及建筑物同样可以征收此税。

     
    中国经营报，2009，6，1