深圳老外居住版图简论：又一湾居国际飞地
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■感伤老外自杀

2008-3-1，深圳蛇口半岛某知名小区，一位外籍人士由于与中国籍配偶感情失和、竞争压力大，从其居住的25栋高楼跳下，当场身亡。其实，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn负责人住家的旁边就曾住过一个德国籍家庭，男主人主动为我这个邻居浇花、热情招呼，渡过了一段愉快的时光。这真是一个不幸的消息！但是，也引出一个话题。

蛇口半岛现在有多达5000名老外聚集，由于老外众多，蛇口曾经连续6年成为深圳的地租高地，由远市区、而非市中心担当一个城市的租金高地，除了深圳，已绝少他例。

华侨城的租金也比较高，2007年已经与蛇口并驾齐驱，成为深圳地租之冠。其实华侨城也是因为外籍人士聚集较多的原因。外籍人士的密度，已经成为判断深圳地租的主要标准。

■30年深圳老外居住版图：湾居

那么，经过30年建设发展，在深圳的外籍人士的居住版图表现出什么特征呢？用两个字可以概括：湾居。在深圳的外籍人士，其居住版图表现出环绕深圳湾居住的格局：

1、深圳最大老外基地。以半山区为核心的蛇口半岛聚集了众多的欧美人士，这是深圳最大的老外聚集基地，而且这里的老外以长住为特征。
2、韩日人士聚集地。以华侨城波托菲诺（纯水岸、天鹅堡）、东方花园为核心聚集了众多韩国籍、日本籍人士聚集。
3、国际商务人士聚集地。以CBD、香蜜湖为主要承接地，聚集了众多居住期限在2年以内的国际客户。
4、东部技术型老外聚集地。以万科东海岸为中心，以大亚湾核电站法国籍老外聚集为特点的技术型老外聚集地，这里的老外较为鼓动、特征明显，但数量并不多。

经过上述罗列大家就可以看到，在深圳的老外绝大多数分布在环绕深圳湾的蛇口半岛、华侨城、CBD三个区域内。

■深圳最大老外基地近况

据香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn获得的最新数据显示，南山区仅2007年新登记的外国和港澳地区企业代表机构就达47家，其中40家落户在南山商业文化中心区。来自20多个国家和地区的企业，在南山中心区设立了“窗口”，是名副其实的小“联合国”，蛇口半岛的外籍人士的聚集密度应该还会继续提高。

这个时候问题就来了，蛇口半岛超过5000名老外，就一个半山区够吗？显然是不够的、而且那里的产品也比较单调。所以近几年来，蔚蓝海岸、招商海月等小区中，外籍人士越来越多，这就是老外开始走出半山区，向南山的其它片区扩张的明显表现。

同时，蛇口半岛地段优越、没有粘上末日资源的新盘又寥寥无几。因此，如何满足外籍人士不断增多的居住需求，将不但与房地产市场关系，同时也关系到南山区的经营环境的优劣。

■寻找又一国际飞地：卓越·维港、招商·海月5期

如果我们将外籍人士居住较多的小区称为“国际飞地”，那么，深圳新的国际飞地最可能诞生在哪里呢？

西部通道通车后，南山的蛇口半岛成为全球最大的陆路口岸、粤港对接的主要界面，是南中国的十字路口，其关键词集中在香港、国际化、深港一体化、填海区、政府规划、金融区等。

随着深圳湾金融商务区规划、2#地铁、深圳湾体育中心、15公里滨海长廊的陆续建设，而这些都是半岛上住宅的得天独厚的城市配套。蛇口半岛的东部，紧靠深圳湾与深圳湾金融商务区、南山商业文化中心区，在外资公司不断也向这里聚集的情况下，这里必然也要为满足外籍人士的居住提供市场供应。

蛇口半岛东部，将是应该关注的重点。而这里只有2家品牌企业正在准备提供供应：卓越·维港、招商·海月5期。而鸿荣源项目则还没有这么快。这两个项目在吸引外籍人士方面将具备更大的优势。

而如果外籍人士果然通过购房或者租金聚集，那么按照以前的规律，老外聚集之地必然是地租高地，那么卓越·维港、招商·海月5期能否成为除别墅以外的中高档产品的地租高地就应该引起市场的重视。

湾居版图

2007年年底正在进行桩基施工的卓越·维港