Ben德国笔记：中国土地谁说了算？
Ben（本站资深网友）2008-2-28写于德国班贝克

注：为阅读方便加了小标题，其余内容不变。

■土地所有权问题，是中国主要问题的症结所在

国内有《物权法》了，当然高兴、开心！可是，物权法》好是好，只是多了一个形容词定语：

《物权法》第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
《物权法》第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

后进在德研习西方法制近二十年，今天在此请益国内法学先进，何谓“合法”？诠释者是谁？中国土地到底谁说了算？

土地所有权问题，是“三农问题”的症结所在。《孟子》“滕文公上”篇说得好：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”农民有了田地所有权，才会精耕细作，发展小农经济。

■房与地的割裂

国内我们兄弟姐妹的房子是什么？房子是四面墙加一个顶，没有地，因为地面不属于你。地属于谁？地属于国家。国家属于谁？谁说了算？房子主要是用来居住和存放物品的地方。这个地方可以遮风挡雨，可以承载亲情。一个房子代表了一个家，而家在中国人传统观念里的重要性不言而喻。

成千上万的人赚钱，主要目的之一就是盖自己的房子，成一个家。房子代表家，而家是中国人心中的根。根应当有一份属于自己的土壤，而我们的根没有属于它的土壤，裸露在外任人践踏。而践踏我们房子的人却得到了巨大的利益。

房地产行业的辉煌得益于中国特色的社会主义市场经济环境。市场经济让房子成了商品，房子买卖过程中产生了巨大的利润，而这利润的大部分却被开发商和政府职能部门依法取得了。

■自由价格机制

什么是“自由价格机制”呢？通俗的讲，一些人想要买东西，另一些人想要卖东西，大量买卖者通过相互间一轮又一轮“出价——砍价”行为，最终确定商品的成交价。我们每个人都是市场经济的一份子，每个人都有机会和权利参与到市场经济的“出价——砍价”中。

国有土地使用权是指，国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。土地使用权转让是指，土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权买卖是指，土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他人或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。

人们依靠手中掌握的土地使用权是可以参与市场“出价——砍价”行为并从中取得收益。人们所拥有的土地使用权最终成交价，只有买卖双方均同意成交的那一刻才会确定，这是具有中国特色的社会主义市场经济体制的公民权利。

■在房产交易上，政府与发展商的地位应该是一样的

被政府收回了土地使用权的被拆迁人以什么为资本参与“出价——砍价”呢？我的答案是“地上物的所有权”，在拆迁过程中，通常称为“地上附着物”，包括房屋、树木、管线、水渠、水井等等，这些物品都是被拆迁人依法独占的，人们可以选择出卖或不出卖，如果想出卖，则可以任意给出一个价格，这个价格不一定就是最终的成交价，但出价的主动权是掌握在被拆迁户手中的。这与市场中其他商品买卖的规则是同样的。

政府和开发商需要对所有人的地上物进行拆除后才能开工建房，而地上物所有权属于他个人，因此开发商必须先把这些地上附着物从所有人手中买下来再实施拆除，否则就是侵犯所有人私有财产。

2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第三十九条明确了“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。依据此法，被拆迁人利用对地上附着物的所有权不仅仅可以取得补偿，还可以取得收益，收益是什么？经济学认为，收益就是财富的增加，房地产富豪们财富的增加就是靠积累收益。

■在德国，土地评估工作独立于政府之外

德国市场上的房产价格并不是由开发商或政府决定，而是由房地产估价机构指定，其评估工作独立于政府之外。法律根据是德国建筑法第193条和196条（§193BauGB和§196BauGB）。（参考：Bodenrichtwert和Grundstücksbewertung）。评估职业者在评估工作中只对自己负责，并不考虑政府、委托人及个人的经济利益，且评估职业者评估出的土地价格不需政府确认（但法院只承认评估师签字的评估报告）。

如当事人因某种经济行为发现评估结果有误，可向法院起诉。评估职业者对评估结果负责30年（法律规定），评估错误时先用该项目保险合同的赔偿金赔付，若还不够再动用私人财产负责，公司内所有的评估师都负有连带责任。

在评估职业者进行评估时，政府无权干涉评估职业者的工作，即使评估结果有损于政府利益。政府对土地价格也有自己的规定，但土地价格并不是由政府制定，而是政府委托专业人士制定、再通过法律确认。在德国，受政府雇佣对评估师来说是一种至高荣誉。

■德国房地产评估主要分三类

根据性质，房地产评估主要分三类：私人评估师、公共评估机构及自由评估师。私人评估专家拥有不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定，还有的是英国皇家注册测量师协会会员(该协会会员可对欧洲地区房地产进行评估)。这些评估专家拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑，为顾客提供有价值的房地产评估报告。

成为私立估价师的条件相对宽松，只要是大学毕业、有业务知识、有实践经验，都可自己开业或任职于某评估公司。私立估价师不能承担政府委托估价活动。只要履行了相关手续，私立估价师就可转为公立估价师。

公共评估机构则是遍布德国各地、由各城市政府设立的房地产“公共评估委员会”，委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡的房地产价格评估。该委员会由专业人员组成，工作人员由政府聘用，其工资由政府财政支出，工作的内容由政府委托，政府与评估委员会订立委托合同，期限一般为5年。

■“标准价”或“指导价”

房地产评估委员会的主要职责是帮助政府建立房地产估价的参考规范，政府每年以图纸方式公布一次各街区各类地产、房产的成交价格参考值，作为房地产估价的参考规范图。根据法律，委员会的工作主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或法院撰写已完工或尚未完工的房地产评估报告；每年1月1日负责制定“地价图”的“标准价”或“指导价”。

要想成为公立估价师，首先必须是建筑学、经济学或其他相关专业的大学毕业生，同时必须在工商协会注册，在法院宣誓（表示将严格遵守国家的有关法律）后，才可以成为公立估价师。公立估价师可由国家雇佣，承担政府委托房地产的估价活动。　

而自由估价师允许兼职，政府对其资质没有限制，只要有信誉和业务来源谁都可以从事此业。

■德国地价图中主要包含三种数据

根据德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都要登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人向国家报告。公众可以看到每块地段的具体数据并据此进行投资。所有房地产交易情况集中起来，形成“销售价格总汇”。

各地评估委员会则根据销售价格总汇，每年制定地价图，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制定的最普遍的标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区及学校和医院等公共区。另外，地价图还可提供商用、住宅用楼房以及楼房层数等方面的信息。

在地价图中主要包含三种数据：用途、容积率和价格（每平方米）。每个投资者都可根据地价图计算房地产的价格、建设规模、投资收益等。利用地价图，德国创造了一个模式，城市可以自己决定走什么样的发展道路。

地价图目前已完全被德国市场接受，且在市场中通行。一般每年都会绘制一张新地价图，但当估价师按经验发现地价图与实际不符，或国家需要时，评估师会绘制新的地价图。地价图可帮助政府测算税收，目前德国政府都是依据地价图来征收地产税。

由于特殊的地价图，德国房地产交易透明度非常高，这也为政府征税、城市建设等提供了诸多便利。每年，政府都利用“地价图”、各类评估师的评估报告所提供的价格征收地产税和房产税。同时，为照顾低收入家庭，政府还开发一些住宅楼销售或出租给低收入家庭，依据的也是房地产评估师们的报告。

写于2008年2月28日，德国班贝克